2014年西安房地产市场年报

发布于:2021-07-20 07:37:10

2014 年西安房地产市场研究报告

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易居(中国)控股有限公司 | 克而瑞信息技术集团

2015-01-20

2014 年西安房地产市场研究报告


一、



经济环境..........................................................................................................7

1、生产总值分析 ...................................................................................................... 7 2、居民消费价格分析 ............................................................................................... 8 3、规模以上工业增加值分析 .................................................................................... 8

二、

行业政策....................................................................................................... 10

1、城市政策综述 .................................................................................................... 10 2、城市政策展望 .................................................................................................... 20

三、土地供求............................................................................................................. 22
1、土地供应分析 .................................................................................................... 22 2、土地成交特征分析 ............................................................................................. 25

四、行业发展............................................................................................................. 30
1、房地产投资增长走势 ......................................................................................... 30 2、固定资产投资增长走势 ...................................................................................... 30 3、建设规模 ........................................................................................................... 31

五、市场交易............................................................................................................. 32
1、商品房市场 ....................................................................................................... 32 2、商办市场 ........................................................................................................... 36 3、住宅市场 ........................................................................................................... 37 4、重点住宅项目 .................................................................................................... 41

六、2015 年房地产市场预测.................................................................................. 45
1、政策预期 ........................................................................................................... 45

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2、市场供需 ........................................................................................................... 45 3、房价走势 ........................................................................................................... 45 4、房企 .................................................................................................................. 46

七、区域数据............................................................................................................. 47
1、城东区 .............................................................................................................. 47 2、城西区 .............................................................................................................. 48 3、城南区 .............................................................................................................. 49 4、城北区 .............................................................................................................. 50 5、高新区 .............................................................................................................. 51 6、城内区 .............................................................................................................. 52

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序言
2014 年回顾
2014 年在“稳增长”和“调结构”指导方针下,作为国民经济支柱产业的 房地产行业也进入调整期,各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。 接下来我们看 看西安房地产市场具体表现。
2014 年西安商品房市场成交量为 1502 万㎡,较 2013 年仅上涨 4.3%,虽达到历年成 交高峰,但增幅不断缩小;成交均价 7235 元/㎡,较 2013 年下降 4.5%,较 2012 年下降 5.97%。 2014 年西安商品住宅市场成交量为 1316 万㎡,较 2013 年仅上涨 6.8%,在创历史新 高,但增幅较低;成交均价 6588 元/㎡,较 2013 年下降 4.4%,较 2012 年下降 4.2%。西 安住宅成交均价以连续 5 年未能突破 7000 元/㎡大关。 从时间维度来看, 年初整体商品房市场表现非常一般, 年末商品房成交及供应均放量增 长,尤其是供应量增长较大,供求比达到 1.44,供大于求表现明显,市场存量较大。

在各地房价均有不同程度下滑的背景下,土地价格依然保持坚挺,房价与地 价已经形成明显的背离,这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市 和部分二线城市之外,多数城市土地市场依然低迷。 2014 年在经历了限购、限贷放松和降息等后,市场略有企稳,部分房企也 加大了融资和拿地力度。由于销售目标都定得较高,房企全年都采用了以价换量 的策略,力争加快去化、降低库存,在最后数月竞争尤为激烈,新的营销手段也 层出不穷。

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2015 年展望
2015 年,行业将发生什么样的变化?房企又该如何应对?我们从组织与变 革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维 度入手,分析行业未来的趋势变化,以及房企的应对策略。 1、组织与变革:内生动力机制变迁将推动组织变革
随着行业转型加快,尤其是互联网化趋势加强,房企需要激发员工二次创业的激情,是 房企植入合伙人制度的重要原因。正如郁亮所言,在实行合伙人制度后,企业管理层将会与 投资者形成背靠背的信任,有助于企业长远发展。相信,在万科、绿地等龙头企业的引领示 范下,2015 年会有更多房企推动组织架构变革。

2、利润与规模:利润回归常规,规模不再关键
在综合成本持续上行和房价下行调整的双重挤压下, 行业利润率已十分接*全行业的* 均水*——意味着行业从此回归“真正的实业领域” 。房企原来的粗放型开发模式越来越难 以为继,而精细化管理越来越重要。成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为房 企的核心竞争力。 二是规模不再是房企的重点。 今后评判行业企业的重要标准将不以单一规 模为指标,利润、经营性现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。

3、产品:投资属性已消褪,自住需求将成为主流
产品方面,品质楼盘和改善户型预计会畅销。未来房价很大可能将*稳运行,但改善型 产品售价预计会随着品质提高而继续走强。 房地产的投资属性已消褪, 自住需求将成为主流。 明年改善需求将是市场争夺的焦点, 为此建议房企上调改善产品的比例, 并通过产品创新和 品质提升来增加竞争力。

4、营销与运营:营销创新实用化,运营互联网化
营销渠道更快,营销手法实用化。2014 年行业营销创新层出不穷,但很多都处于尝试 性阶段,很多效果不明显。从趋势来看,未来营销创新将更加注重渠道和实用性:一方面, 房地产营销“渠道为王”的定律不会改变,电商、众筹、O2O 等各种模式未来都将作为服 务商的可选内容常态化, 掌握渠道, 积极根据市场调整价格的房企才能获得更快的去化速度; 其二,房企的营销将会逐步回归本真,真实的降价才能切实地收获业绩。

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5、传统与多元:加快多元转型和稳定传统业务并举
多元发展,寻求新领域机会。在房地产行业“天花板”已经显现的背景下,在房企完成 布局后,未来传统住宅和商办领域,预计很难持续维持原有增速。为此,更多的房企会利用 自身资源和优势,试水养老地产、产业地产等,挖掘社区商业潜力以及提供医疗、教育等衍 生服务,拓展代建、专业化运营新模式,以多管齐下挖掘新的利润增长点。

6、服务与创新:服务软实力越发重要,人性化创新是关键
服务创新关键是强化人性化关怀。我们看到,基于人性化需求的服务创新,广度和深度 都在延伸:譬如,社区商业花样年的彩生活、招商地产的到家网,都通过“互联网思维”手 段为业主提供贴心生活服务;万科通过“五菜一汤”社区配套,世茂通过全年龄段和全时段 娱乐设施配置,来增强客户的黏性;绿地在引领海外地产时,针对国内投资者到国外购房与 维修管理的不便利, 特地成立了一个服务部门, 针对在海外购买却不能自己入住的国内投资 人,可以代为维修、出租、挂牌出售等。2015 年,行业服务创新预*睢⒏恪

结语:最后我们认为,白银时代对房企来说,机遇和挑战并存。房企必须积 极思考如何有效转型、创新和变革。 短期来看,房企“危”大于“机” ,因为利润率在持续下滑,部分企业要亏 损、出局,另外转型的不确定性很高,部分房企有失败的可能性。 为此,建议房企做好如下应对:一是要时时关注行情走势,加强趋势的前瞻 判断,备份科学的应急预案。二是要谨慎地乐观。当行业处于动荡的时期,企业 更应积极把握战略性机遇。三是把握行业发展趋势,明确企业长远出路,然后坚 定转型。 2015 年,市场形势会变,但市场逻辑不会变!

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一、 经济环境
1、生产总值分析
经初步核算,2014 年一季度 128213 亿元,同比增长 7.4%,一、二季度 269044 亿 元,增长 7.4%,第三季度全年国内生产总值 150864 亿元,前三季度累计值为 419908 亿 元,增长 7.4% 图 1-1 全国 GDP 历年至 2014 年增长速度走势图
13%

11%

9%

7.40%

7%

5%

数据来源:CRIC 西安市 2014 年前三季度全市生产总值(GDP) 3458.20 亿元;按可比价格计算,同比增 长 9.8%,增幅高于全国 2.5 个百分点,高于全省 0.2 个百分点。分产业看,第一产业增加 值 133.43 亿元,增长 5.2%;第二产业增加值 1461.11 亿元,增长 11.5%;第三产业增加 值 1863.66 亿元,增长 8.7%。总体看来,西安经济运行整体*稳。 图 1-2
19%
16% 13% 10% 9.80%

西安 GDP 历年至 2014 年第三季度增长速度走势图

7% 8.Q3 8.Q4 9.Q3 9.Q4
8.Q1 8.Q2 9.Q1 9.Q2

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数据来源:西安统计局

2、居民消费价格分析
2014 年 12 月份,全国居民消费价格总水*同比上涨 1.5%。其中,城市上涨 1.6%, 农村上涨 1.3%;食品价格上涨 2.9%,非食品价格上涨 0.8%;消费品价格上涨 1.4%,服 务价格上涨 1.8%。2014 年,全国居民消费价格总水*比上年上涨 2.0%。 2014 年 12 月份,全国居民消费价格总水*环比上涨 0.3%。其中,城市上涨 0.3%, 农村上涨 0.3%;食品价格上涨 1.2%,非食品价格下降 0.1%;消费品价格上涨 0.5%,服 务价格持*(涨跌幅度为 0,下同) 。

图 1-3 西安与全国各月度居民消费价格指数分析

8.00%

6.00%
4.00%

2.00%
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13.12

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-2.00% -4.00%

全国

西安市

数据来源:国家统计局,西安统计局

3、规模以上工业增加值分析
2014 年 1-11 月,西安市规模以上工业增加值为 1053.81 亿元,同比增长 11.0%,增 幅比 1-10 月回落 0.3 个百分点,高于全国 2.7 个百分点,低于陕西省 0.3 个百分点。1-10 月,规模以上工业企业产销率达到 95.1%,比上年同期下降 1.0 个百分点。规模以上工业企 业实现出口交货值 234.53 亿元,同比增长 43.3%。全市规模以上工业*稳增长。 图 1-4 西安规模以上工业增加值月度走势图

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资料来源:西安统计局
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二、 行业政策
1、城市政策综述
时间 来源 政策名称 主要内容
从 2014 年 1 月 1 日起,新修订的《厦门市商品房预售管理规定》正 厦门发布新规: 商品房建七层 以上方可预售 式施行,新规提高了厦门市商品房预售“门槛” ,申请预售商品房项目 的工程,它的形象进度应该达到以下标准,七层及七层以下的已完成 主体建筑封顶工程,八层及以上的需要已完成主体结构工程的 1/2, 而且不得少于七层。

2014-1-2

中国广播 网

不动产登记条 2014-1-4 21世纪 经济报道 例6月出台:以 人查房或仍被 严格禁止

国务院已要求国土部在 2014 年 6 月底前出台 《不动产登记条例》 。 为 此,国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相 关规章草稿,除此之外,国土部还部署有关司局准备起草《不动产登 记管理办法》 ,并编制相应技术标准。

中央国家 2013-1-4 机关住房 资金管理 中心

官方: 国管公积 国管公积金中心通知,自 2014 年元旦起,职工首次使用公积金贷款 金再贷须等5 年 买第三套不 予受理 积金中心不予受理。 结清满 5 年后,方可再次申请公积金贷款。购买第三套房的,国管公

住建部限期三 2014-1-13 中国经营 报 月上报 民资进 入保障房政策 方案

住建部要求各省、自治区、直辖市政府制定“引导民间资本进入保障 性安居工程”的政策方案。备案方案将有望包括“引入民间资本的鼓 励性、奖励性政策” “代建、配建的政府回购约束”等事关民间资本安 全和收益保障的重要内容。

津“非住宅物 2014-2-10 新浪地产 业维修金”交 网 存新规

天津市国土房管局对本市非住宅物业专项维修资金的交存管理工作提 出新的管理意见。3月1日起,凡在本市行政区域内,销售给2个以上 业主的新建非住宅物业项目,应当统一交存共用部位、共用设施设备 专项维修资金。但是住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与住宅物

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业结构相连的非住宅物业专项维修资金的交存,将仍然按照市人民政 府有关规定执行。非住宅物业的购房人和开发建设单位应当按照每建 筑*方米100元的标准分别交存首期专项维修资金。并且双方在商品 房买卖合同备案时,应该统一将存的维修资金一次性存入市维修资金 专户。 北京住建委正式出台 《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》 , 明 确由房地产开发企业使用全市统一的摇号软件组织公开摇号。规定明 北京自住型商 2014-2-12 人民网 品住房销售管 理暂行规定 确:购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品住房;属经济适 用住房、限价商品住房轮候家庭的,视同已保障,对通过隐瞒家庭信 息、虚假申报、伪造证明材料等方式,骗购自住型商品住房的家庭, 一经查实,房地产开发企业应与其解除购房合同,购房家庭承担相应 经济和法律责任,且5年内不得在本市购买住房。 央行已将 2014 年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金 融机构。央行明确,2014 年要切实发挥信贷政策导向,更好地支持 2014-2-22 政策明确提出 网易财经 满足首套房需 求 转方式调结构,服务实体经济发展。对于市场关注的房贷政策,央行 明确提出要落实差别化住房信贷政策, 满足首套自住购房的贷款需求, 切实提高保障性安居工程金融服务水*。

央行确定信贷

关于强化管控 2014-2-28 落实最严格耕 新浪财经 地保护制度的 通知

国土资源部下发 《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》 , 要 求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务,全面强化规划统筹、用 途管制、用地节约和执法监管,严守 18 亿亩耕地红线,确保耕地实 有面积基本稳定、质量不下降。

市政府办公厅 关于进一步加 2014-3-12 强我市房地产 新华网 市场管理工作 的通知(南京 市)

一、完善住房供应结构,针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况, 进一步提高中低价位、中小户型住房的比例,把满足群众的刚性自住 需求放在更加突出位置。二、针对土地市场竞争情况,地块在公布出 让起始价的同时,公布竞争的最高限价,最高限价原则上控制在起始 价的 45%。三、为了防范企业资金风险,维护购房人的合法权益,申 请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理

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法》第 45 条规定执行。四、加强申报价格指导,按季度分解控制房 价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高,则对当季度目标进行动态调 整和控制。五、规范开发企业成品住宅的申报指导。六、加强对江宁、 浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。七、统 计部门加大对楼盘销售价格的监测,做到新开楼盘实地调研全覆盖和 重点楼盘常走访。 一、有序*┮底迫丝谑忻窕=∪┮底迫丝诼浠е贫取⑹ 施差别化落户政策、*┮底迫丝谙碛谐钦蚧竟卜瘛⒔ 健全农业转移人口市民化*啤6⒂呕钦蚧季趾托翁S 化提升东部地区城市群、培育发展中西部地区城市群、建立城市群发 《国家新型城 2014-3-16 镇化规划》 新华网 (2014-2020 年) 展协调机制、促进各类城市协调发展、强化综合交通运输网络支撑。 三、提高城市可持续发展能力。强化城市产业就业支撑、优化城市空 间结构和管理格局、 提升城市基本公共服务水*、 *滦统鞘薪ㄉ琛 强化和创新城市社会治理。四、推动城乡发展一体化。完善城乡发展 一体化体制机制、农业现代化进程、建设社会主义新农村。五、改革 完善城镇化发展体制机制。*丝诠芾碇贫雀母铩⑸罨恋毓芾碇 度改革、创新城镇化资金保障机制、健全城镇住房制度、强化生态环 境保护制度。 确定三亚市域范围内的居住类项目户型设*ㄖ婊Υ锏 80 ㎡(含 三亚城乡 2014-4-3 规划委员 会 《加强三亚市 商品房户型管 理的决定》 公摊)以上。对于已经通过三亚市规委会修规及建筑设计方案的项目, 按已审议的执行;未经规委会审议项目,将不再批准报建 80 *米以 下小户型,市域范围不仅包括河东、河西等中心城区,也包含未来撤 镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。 2016 年全面实 2014-4-21 国土资源 部 施不动产 统一 登记制度 确定北京等 6 城市试点 共有 从 2014 年开始, 用 3 年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度, 用 4 年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础*台,形成 不动产统一登记体系。 确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市, 试点城市要按照实施方案积极稳妥*缘悖 12 月底前报送试点

2014-4-22

住建部

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产权住房

工作总结,相关省住房城乡建设部门要加强对试点工作的督促指导。 其他省、自治区、直辖市也可以根据实际开展试点,在完善住房保障 和供应体系、创新棚户区改造融资机制等方面进行有益探索。

《养老服 务设 2014-4-23 国土资源 部 施用地指 导意 见》 《关于在 地籍 管理司加 挂不 动产登记 局牌 子的通知》 目预 售证遭扣押

民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法适 用农民所有的土地;对于改变用途用于住宅、商业等房地产开发的, 将依法收回建设用地使用权。

2014-5-7

国土资源 部

在部地籍管理司加挂不动产登记局牌子, 承担指导监督全国土地登记、 房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

会议对进一步改善住房金融服务工作提出五项要求,其中包括:合理 住房金融 2014-5-12 服务专题 座谈会 央行: 优先满足 首套房贷 款需 求 需求、合理确定首套房贷款利率水*、及时审批和发放符合条件的个 人住房贷款等。 《关于创 新企 业债券融 资方 式扎实推 进棚 发改委 户区改造 建设 有关问题 的通 知》 国土局:69 城 市 2944 公顷 保障房用 地获 批 《 关 于 2014 年深化经 济体 国务院 制改革重 点任 务的意见》 《通知》明确,根据实际情况采取支持和引导措施,扩大企业债券紫 金用于棚户区改造的规模。除中央、地方财政资金外,对棚户区改造 项目较多、资金缺口较大,且地方政府性债务率较低的地区,可适当 增加其承担棚户区改造的城投类公司年度发债规模指标。其中,重点 满足北、上、广、深等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求, 扩大对中低收入群众的住房供应。 2014 年报国务院批准用地城市中心城区保障房安居工程用地审批工 作日前完成。截止 5 月 15 日,共批准了 69 个城市申请的 2944 公顷 保障性安居工程新增建设用地,其余 37 个城市主要使用存量建设用 地,保障性安居工程用地需求得到及时充分保障。 对*┐逋恋刂贫雀母镒鞒霾渴穑币蠹忧砍钦蚧芾泶葱潞 机*ㄉ琛 《意见》提出,农村土地制度改革试点要按照集体所有权不 能变、耕地红线不能动、农民利益不能损的原则,慎重稳妥地* 配置信贷资源、优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款

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国土局

2014-5-23

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在授权范围内,有序*┐寮寰越ㄉ栌玫兀┐逭亍⒄ 地制度等改革试点。 《意见》 还要求, 加强城镇化管理创新和机*ㄉ琛 围绕*匀宋诵牡男滦统钦蚧罨Ъ⑼恋氐忍逯聘母铮 力解决好现有“三个 1 亿人”问题。 自 2014 年 7 月 1 日起,在我市行政区域内实行商品房销售机构(包 括房地产开发企业设立的销售部门或代理销售的房地产经纪机构)备 案和商品房销售人员注册制度。 同时, 销售人员必须注册并取得证书, 方可从事该业务。

《关于进一步 西安住房 2014-5-28 保障和房 屋管理局 加强商品房销 售机构及销售 人员管理有关 问题的通知》

两部委明确小 产权房不存在 住建部 转正可能性, 坚 决叫停

*日,国土资源部、住房建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小 产权房问题视频会议,明确对在建、在售的小产权房坚决叫停,并依 法查处。这是继 5 月 23 日两部委联合下发《关于坚决遏制违法建设、 销售小产权房的紧急通知》 ,官方又一次强调小产权房的非法身份。 提出城乡土地利用应体现布局优化的原则,引导工业向开发区集中、 人口向城镇集中、住宅向社区集中。禁止在土地利用总体规划和城乡 规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业 园区。针对实践中创造的工业用地新方式, 《规定》明确,市、县国土 资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出 让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励 等形式变相减免土地出让价款。

2014-5-31

2014-6-6

国土资源 部

《节约集约利 用土地规定》

《关于加强城 2014-6-14 国务院办 公厅 市地下管线建 设管理的指导 意见》 《关于公共租 2014-7-1 中华人民 共和国住 赁住房和廉租 住房并轨运行 的通知》

2015 年底前,完成城市地下管线普查,建立综合管理信息系统,编 制完成地下管线综合规划。力争用 5 年时间,完成城市地下老旧管网 改造,避免重大事故发生;用 10 年左右时间,建成较为完善的城市 地下管线体系。

1、明确保障对象;2、科学制定年度建设计划;3、健全申请审核机 制;4、完善轮候制度;5、强化配租管理;6、加强使用退出管理;7、 *畔⒐ぷ

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房和城乡 建设部 政策资讯 《中国 中国银行 2014-7-10 业监督管 理委员会 银监会关于完 善银行理财业 务组织管理体 系有关事项的 通知》 《关于进一步 2014-7-24 国务院 *Ъ贫 改革的意见》 西安市住 2014-7-26 房保障和 房屋管理 局

要求开展理财业务事业部制改革,未来银行或实行持牌经营、分类管 理; 信用错配难度加大,回归待客理财本质 剑指理财资金池模式、短久期理财产品收益率或下行 银行理财资产面临重塑,不同类型理财收益分化越趋明显 取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类 型,统一登记为居民户口,体现户籍制度的人口登记管理功能。建立 与统一城乡户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住 房、土地及人口统计制度。 1、来西安市就业、创业的普通高校毕业生,在西安市无住房的,可 购买一套住房;2、居民家庭为改善居住条件购买房屋时,可不再申 报其已拥有的非成套住房、 砖混结构住房或 60 *方米以下的住房; 3、 加快小套型房屋和二手住房市场流通, 60 *方米以下的住房和砖混结 构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。 要进一步完善棚户区改造规划,省级人民政府要抓紧审批棚户区改造 规划,将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划,重点安

《鼓励人才创 业、 改善人居条 件》 《关于进一步

2014-8-4

国务院

加强棚户区改

造工作的通知》 排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造

《关于促进房 2014-8-8 福建省住 建厅 福州市、 厦门市可以根据本地市场变化情况, 调整放开住房限购措施; 地产市场*稳 健康发展的若 干意见》 第一章总则 第二章不动产登记簿 2014-8-15 《不动产 登记 国务院 暂行条例》 第三章 登记程序 第四章 登记信息共享与保护 第五章法律责任 第六章附则 在全省范围内购房办理签约、贷款、产权登记等手续时,无需提供一 定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

《海口市人民 2014-8-27 海口市人 民政府 政府关于稳增 长促发展的实 施意见》

《意见》进一步放宽了本省籍居民购房入户的条件,实行梯度“购房 入户” , 海南本省居民最低购买60*方米的新建商品房即可最多申请2 人入户,这比几个月前出台规定本省户籍居民购单套房 120*方米以 上可落户5人的房产新政,更具有弹性和灵活性

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市房管局召开通气会,发布《关于促进房地产市场持续健康发展有关 2014-8-28 西安全面取消 华商报 房产限购政策 问题的通知》 ,自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和 二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。这意味着西安施行了三 年半之久的房产限购政策全面取消。

《关于开展加 强和改进住房 2014-9-2 住建部 公积金服务专 项督查工作的 通知》 针对住房公积金业务办理手续繁琐、周期冗长等问题一直饱受诟病, 自9月份起,住房和城乡建设部(下称“住建部” )将开始展开为期两 个月的专项督查行动

对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地 《关于进一步 产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部 2014-9-3 国务院 做好房地产市 场调控工作有 关问题的通知》 部门要禁止其通过信托计划融资 《意见》称,在福州市范围内取消商品住房限购措施,全市范围内购 2014-9-22 福州市人 民政府 《促进房 地产 房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时,无需提供一定年限纳 市场发展意见》 税证明或社会保险缴纳证明 门要禁止其参加土地竞买, 银行业金融机构不得发放新开发项目贷款, 证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管

《关于进 一步 2014-9-30 央行、银 监会 做好住房 金融 服务工作 的通 知》

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为 30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍;对拥有 1 套住房并已结清相 应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策等。

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宁波市人 社局、财 政局、住 2014-10-8 建委、住 房公积金 管理委员 会 《关于发 展住 住建部、 2014-10-9 财政部、 央行 房公积金 个人 住房贷款 业务 的通知》 《关于调 整第 武汉住房 2014-10-13 公积金管 理中心 二套房公 积金 贷款首付 款比 例的通知》 30%,不再硬性要求达到房屋总价的 60%,住房公积金贷款房屋套数 认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行,贷款最高比例不得超过房 屋总价的 40%。 即日起,第二套房公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的 《关于营造良 好安居环境促 进高校毕业生 来甬就业创业 的若干意见》 根据《意见》 ,2014 年 9 月 20 日至 2015 年 9 月 19 日期间,在宁波 就业的毕业 10 年以内的普通高校毕业生, 首次购买 90 *方米以下普 通住房,可获得房价总额 1%的购房补贴;首次购买 90 *方米以上、 140 *方米以下的普通住房,可获得房价总额 0.75% 的购房补贴。

内容包括放松住房公积金贷款条件,*斓卮睿档椭屑浞延萌 项内容。以提高住房公积金缴存职工消费能力,支持缴存职工购买首 套和改善型自住住房。

贵阳市住 2014-10-17 房公积金 管理中心

《关于调 整贵 阳市住房 公积 金部分贷 款条 件的通知》

我市住房公积金缴存职工连续正常缴存住房公积金 6 个月 (含) 以上, 可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在 贵阳市缴存不满 6 个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理 中心出具的缴存证明合并计算。

潍坊市财 2014-10-19 政局、市 公积金管 理中心

《关于促进房 地产市场*稳 健康发展的意 见》

对个人购买 90 *米以下首套商品住房或二手住房的,给予实缴契税 额 100%补贴;对个人购买 90 *米以上、144 *米以下首套商品住 房或二手住房及购买 300 *米以下商业或办公用房用于创业的, 给予 实缴契税额 50%补贴。

沈阳公积金实 2014-10-20 北京晨报 现全省 14 市互 认

沈阳已在全国率先实现公积金异地互认互贷业务,范围覆盖全省 14 个城市:沈阳居民可用公积金到省内其他任何一个城市买房,其他城 市居民也可用公积金到沈阳购房,并且在贷款额度、贷款条件、贷款

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利率等方面享受当地居民公积金贷款同等待遇。 根据通知要求,放宽贷款条件, “连缴 6 个月”以上即可申请公积金 贷款;拥有 1 套住房且贷款已结清,再贷款购房算“首套” ;新房单 笔最高可贷 80 万。新规于 21 日起开始执行。

长春市住 2014-10-21 房公积金 管理委员 会

《关于调整住 房公积金个人 住房贷款有关 政策的通知》

《关于征求不 动产登记簿册 2014-10-24 国土资源 部办公厅 证样式 (征求意 见稿)意见的 函》 《关于住房公 积金个人住房 公积金管 理中心 贷款业务的通 知》 《成都住房公 积金管理中心 关于贯彻落实 成都住房 2014-10-29 公积金管 理中心 <关于发展住 房公积金个人 住房贷款业务 的通知>等文 件精神的实施 意见》

以土地、房屋、森林、林木、海域等原有各类登记单位为基础,进行 融合,形成不动产单元,作为不动产登记的基本单位进行统一登记; 在此基础上,以土地、海域为基础,集成其范围内的所有不动产单元, 编成不动产登记簿。

西安住房 2014-10-28

从 11 月 1 日起西安地区取消个人住房公积金贷款担保服务费用,职 工申请住房公积金贷款,不再向任何机构缴纳担保等费用,连续缴足 半年以上公积金即可申请贷款。

职工贷款申请条件调整为连续正常缴存公积金满 6 个月;从外地调入 成都市单位工作的借款申请人,在成都市缴存不满 6 个月的,提供由 外地公积金中心出具的该职工连续正常缴存的证明后,缴存时间可合 并计算。单单笔公积金贷款最高额度由 40 万元提高到 50 万元。已有 一套住房并结清贷款余额的家庭,再购房执行首套房贷款政策。

会议要求重点* 6 大领域消费。一是扩大移动互联网、物联网等信 《*牙 2014-10-29 国务院常 务会议 大和升级, 促进 息消费,提升宽带速度,支持网购发展和农村电商配送。加快健康医 疗、企业监管等大数据应用。二是促进绿色消费,推广节能产品,对

经济提质增效》 建设城市停车、新能源汽车充电设施较多的给予奖励。三是稳定住房 消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。四是升级旅

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游休闲消费,落实职工带薪休假制度,实施乡村旅游富民等工程,建 设自驾车、房车营地。五是提升教育文体消费,完善民办学校收费政 策,扩大中外合作办学。六是鼓励养老健康家政消费,探索建立产业 基金等发展养老服务,制定支持民间资本投资养老服务的税收政策, 民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价。 湖南省直 单位住房 公积金管 理中心 《关于调整省 直住房公积金 贷款有关政策 的通知》 《关于进一步 南京市住 2014-11-4 房公积金 管理中心 通知》 完善住房公积 金使用政策的 二套住房公积金贷款的发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于南 京市*均水*的缴存职工家庭,其首付款比例不得低于 30%,此前这 一比例为 60%。此外,二套房的公积金贷款利率为同期首套住房公积 金个人住房贷款利率的 1.1 倍。 对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭,购买首套 《住房公积金 积金管理 中心 自住住房,执行首套房贷款政策。对拥有 1 套住房并已结清住房公积 11 月起对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整, 其中包括降低首 套房公积金贷款首付比例至 20%,恢复省内异地互贷,取消公积金贷 款时间间隔等。

2014-10-30

上海市公 2014-11-7

个人贷款政策》 金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商 品住房的,参照首套房贷款政策执行。 上海市可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:一、五

上海市住 房保障和 房屋管理 局 《关于调整本 市普通住房标 准的通知》

层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、 旧式里弄等;二、单套建筑面积在 140 *方米以下;三、实际成交价 格: 低于同级别土地上住房*均交易价格 1.44 倍以下, 坐落于内环线 以内的低于 450 万元/套,内环线与外环线之间的低于 310 万元/套, 外环线以外的低于 230 万元/套。

2014-11-13

关于调整住房 长沙住房 2014-11-18 公积金管 理委员会 公积金提取、 贷 款有关政策的 通知 2014-12-03 21 世 纪 经济报 5 年建全国节

自 12 月 18 日起, 在长沙连续缴存公积金 6 个月即可申请公积金个人 住房贷款,在异地缴存住房公积金也可申请公积金个人贷款。

国土部已经开展节约集约用地专项督查,一方面了解并督促各地落实

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*兰厶逯

节约集约用地制度;另一方面也掌握 2009 年至 2013 年全国审批的新 增建设用地供应和利用状况,以清理整改批而未供和土地闲置问题。

《国务院关于 清理规范税收 等优惠政策的 通知》 《中共中央国 务院关于进一 步深化农村改 2014-12-30 中证网 革加快* 业现代化的若 干意见(讨论 稿)》

国务院最新发布 《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》 , 将全 面清理已有的各类税收等优惠政策,并明确坚持税收法定原则,各地 区严禁自行制定税收优惠政策。

2014-12-10

国务院

《意见》 讨论稿中指出, 要坚定不移走中国特色新型农业现代化道路, 加快转变农业发展方式。农业发展方式亟待转变、“三权分置”进一 步解放土地、吸引金融要素投向土地、农垦农资板块有望受益、整合 加速提升市场集中度、大农资竞逐方式各异。

2、城市政策展望
一、政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出 根据当前整体经济以及房地产市场的情况, 我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现 宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常 见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会 采取过度刺激政策以拉动经济。 值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松 的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多, 刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若 限购取消, 需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮, 对房地产市场健康发展相当 不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本*衡,并无取 消限购的必要。 二、整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

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受整体经济下行压力,预计明年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动 GDP 上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先, 降息和降准可以有效释放资金进入市场, 活跃市场。 其次, 今年国际大宗商品价格持续下跌, 直接影响我国物价的持续走低, 尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普 遍预期, 这也使得我国本已较低的物价水*进一步走低。 以国家统计局数据来看, 11 月份, 全国居民消费价格总水*(CPI)同比上涨 1.4%,创下 2009 年 11 月以来的最低涨幅。这预 示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。 但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌” 。首先, 放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政 府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传 20 年不遇的“牛市”来了,A 股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计明年股市对民间资 金的分流程度将更加显著。 因此, 对明年能够最终流入房地产市场的资金量, 不应过分乐观。

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三、土地供求
1、土地供应分析
2014 年的土地供应量比 2013 年减少了 15.5% 2014 年,供应土地面积 1407 万㎡,同比下滑 15.5%。其中住宅用地供应 614 万㎡, 同比上涨 25.56%,商业供应量 279 万㎡,同比下滑 17.72%。 表 3-1 历年西安土地市场供应情况
住宅 商业 办公 综合 工业 其他 合计

年度供应量 (万㎡ ) 14 年

614

279

0

0

469

45

1407

13 年

489

237

5

0

851

83

1665

12 年

742

282

6

23

371

469

1893

11 年

519

277

0

0

305

130

1231

10 年

431

78

1

9

67

31

616

数据来源:CRIC 注:住宅包括:纯住宅、以住宅为主含部分商业的用地;商业包括:纯商业、商业金融 类用地;办公包括纯办公、含部分商业的办公类用地;综合和工业为明确标明综合类、工业 类用地;其他包括仓储、教育、科研、市政设施(含加油站)用地,下同。数据范围包括阎 良区、临潼区及高陵区。

(1) 、区域分布
在 2014 年全年内,高新区供应土地共 57 宗,位居第一;其次是高陵区、西咸新区、 城南区,分别为:52、46、39 宗。其他城区,城北区 38 宗,城东区 31 宗、临潼区 17 宗、

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阎良区 17 宗、城西区 15 宗、长安区 13 宗、城内区 4 宗。 图 3-2 2013 年西安土地供应区域分布图

单位:万㎡

400 350 300 250 200 150 100 50 0

337 241 187 85
116

261

125

83

55

40

2

数据来源:CRIC

(2) 、地块面积
从 2014 年西安市招拍挂出让的土地面积分析,1 万㎡以下的地块面积占到出让总面积 的 4%;1-5 万㎡之间的地块面积占到了土地放量的 30%;5-10 万㎡的地块占到了土地放 量的 36%, 10 万㎡以上的地块面积占到了总放量的 30%。 大面积地块已逐渐成为西安土地 市场供应的主流。 图 3-2
100% 90% 80% 70%

*两年西安土地出让面积比例图

单位:万㎡

695

429

60%
50% 40% 505

10万㎡以上

507

5-10万㎡ 1-5万㎡ 1万㎡以下

30%
20% 10% 428 420

0%

38 2013年

50 2014年

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数据来源:CRIC

(3) 、地块性质
2014 年通过招拍挂供应的土地中, 住宅类用地占到了土地放量的 44%, 较去年的 30% 大幅上升。位居第二位的是工业类用地,占到了土地放量的 33%;商业用地占到了土地放 量的 20%,位居第三。 图 3-3
单位:万㎡

*两年西安土地出让地块性质比例图

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

83

45 469

851 279

其他 工业 综合 办公

237
614 489

商业 住宅

0%
2013年 2014年

数据来源:CRIC

(4) 、容积率
2014 年招拍挂供应的土地中, 容积率在 1.5 以下的地块, 总面积占到了土地供应的 37%, 在此容积率区间的主要是工业用地;其次是容积率在 1.5-2.0 区间的地块,总面积占到了土 地放量的 27%。随着商住用地供应的增加,今年容积率区间 3.0-4.0 的土地占比明显提升。 图 3-4 2014 年西安土地容积率分析图

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单位:幅 100%

90%
80% 70% 60%

135
310

244

190
308 4.0以上 238 213 3.0-40 2.0-3.0 1.5-2.0 1.5以下 470 522

50% 40%
30% 20% 10% 442

0%
2013年 2014年

数据来源:CRIC

2、土地成交特征分析
规划建筑面积比 2013 年下降 4.8% 2014 年,土地成交共计 218 宗,同比 2013 年减少 12.8%。商业及商住用地成交增加 促使今年土地楼板价上涨 21.4%,突破 1000 元大关,达到 1163 元/㎡。 表 3-2
年份 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年 2010 年

2014 年西安土地成交情况
宗数 218 250 391 227 158 建设用地面积 (亩) 11617 14730 20627 15364 10657 规划建筑面积 (万㎡ ) 2568 2700 4407 2948 1761 成交总价 (亿元) 298.7 258.8 335 256 166 楼面地价 (元/ ㎡ ) 1163 958 760 867 940 容积率 3.3 2.7 3.2 2.9 2.5

数据来源:CRIC 土地市场成交量创*三年新低 2014 年,土地成交面积 775 万㎡,同比下滑 21%。其中住宅用地成交 507 万㎡,商 服用地成交 231 万㎡。今年土地成交低于去年主要原因是:受到今年房地产市场影响,开

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放商拿地较为谨慎,多幅土地以底价成交。结合历年供求表现来看,今年成交规模仍处于高 位。

(1) 、2014 年各月成交土地面积与楼板地价分析
图 3-5 2014 年各月供应及成交土地面积分析
197 141 107 99 80 34 63 149 135 91 64 64 192 164 163

200 150 100

77

83 47

50 0
1月

50

39 42 16 10月 4 11月

66

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

12月

供应量(万㎡)

成交量(万㎡)

2014 年土地市场,基本维持供大于求的市场特征,尤其年底的 11 月、12 月供求关系 非常悬殊。受全国房地产市场影响,土地市场压力较大。 图 3-6 2014 年各月成交土地楼板价分析

2000
1500 1000 500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 911 967 1439 1137 1275

1242

1252 892

1472

1628

1189

1270

数据来源:CRIC 全市楼板价 1163 元/㎡,同比上涨 21%,其中住宅 1139 元/㎡,同比去年上涨了 122 元,商服 1342 元/㎡,同比去年上涨了 481 元。

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(2) 、各区域成交分析
图 3-7
400 350

2014 年各区域供应及成交土地面积分析

337
241 187 125 75 22 119 195

300 250 200 150 100
50 0

148 137 40
53 16 116 45 83 46 85 64

55 11

供应量(万㎡)

成交量(万㎡)

2014 年,各区域成交来看,城东一枝独秀,引领全城,成交达 195 万㎡,港务区、浐 灞、纺织城为主要成交区,城南、城北成交次之,其他区域成交相对*缓。城东*三年成交 一直引领全城,但从成交板块来看,成交区域向远郊趋势表现明显,从最早的浐灞三角洲、 浐河沿线到纺织城、港务区的转变,政府导向性的土地供应变化非常明显,港务区作为全市 物流的中心,产业城镇化布局非常明显。纵观全市土地放量,无论从土地放量的供应结构还 是相关强规指标,都有利于未来完善城市功能型物业的增加,也有利于成本的合理性。 图 3-8
6000
5000 4000 3000

2014 年各区域成交土地楼板价分析
5,781

2000
1000 0

1,541

1,095 1,002

1,355 730 217

1,398

887

1,144 460

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数据来源:CRIC 从楼板价来看,城内以 5781 元/㎡的楼板价位于全市首位,其次是高新及城南。城内 楼板价较高是因为今年城内成交的两幅土地均为商业综合类用地, 且其中一幅为悦荟地产以 5.05 亿元获得的[2014]33 号地块, 该地块为西安单价地王,楼面价高达 6782 元/㎡。

(3) 、各类用地成交量分析
图 3-9 2014 年各类用地成交比例

100% 90%

21

21 16 231

80%
70% 60% 50%

258

264

公建配套及其他

40%
30% 20% 439 507

工业 商业
住宅

10%
0% 2013年 2014年

数据来源:CRIC 土地物业成交结构占比来看,2014 年住宅用地较去年增加了 20 个百分点,是 2014 年商住类土地集中供应(克而瑞将商住用地归为住宅类) ,商业用地成交全年占比有小幅上 升,较去年增长 3 个百分点,这主要是政府为弥补浐灞、曲江二期等热点板块商业配套规 划,供应有所倾斜,以致商业类成交占比大幅扩大。

(4) 、成交单价与楼面地价分析
2014 年,土地的成交单价和楼面地价分别为 257 万元/亩和 1163 元/㎡,同比均上涨 244%、26%。住宅用地带动全市楼板价上升明显。

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图 3-10
300
250 200 150 100

2012-2014 年成交土地单价与楼面地价分析
1163 958 760
257

1400 1200
1000 800 600 400 200 0

176 51
2012年 2013年 亩单价(万元/亩) 2014年 楼板价(元/㎡)

50
0

数据来源:CRIC

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四、行业发展
1、房地产投资增长走势
2014 年 1-11 月,全市房地产开发投资 1614.35 亿元,增长 8.2 %,增速比前十个月 下降了 3.4 个百分点。 图 4-1 西安市房地产开发投资月度同比增幅走势图
50% 40% 30% 20% 10%

8.20%

0%

数据来源:西安统计局

2、固定资产投资增长走势
2014 年 1-11 月份西安市固定资产投资总额为 5132.34 亿元,第一产业投资 71.15 亿 元,同比增长 4.2%,增速比 1-10 月份上涨 7.3 个百分点;第二产业投资 1105.12 亿元, 增长 32.5%,增速回落 1 个百分点;第三产业投资 3956.07 亿元,增长 11.7%,增速回落 0.4 个百分点。 图 4-2 西安市 2014 年固定资产投资额走势图

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28% 24% 20%

15.50%
16%

12%

数据来源:西安统计局

3、建设规模
2014 年 1-11 月,全年施工项目 ,2131 个,下降 7%,其中本年新开工项目 1204 个, 下降 14.7%。

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五、市场交易
1、商品房市场
(1) 、商品房供求分析
图 5-1
300 250 200

2014 年商品房供求关系分析图
1.8 1.6

1.4
1.2 1

150
100

0.8
0.6

50
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11 月 12 月

0.4
0.2 0

供应量(万㎡)
数据来源:CRIC

成交量(万㎡)

供求比

2014 年西安市商品房供应量 2416 万㎡,成交量达到 1502 万㎡,整体供求表现为供 大于求,从全年的供求关系来看,整体供应量较大, 12 月达到峰值,涨幅较为明显;从成 交来看,年中 5-8 月成交低迷,9 月份开始回暖趋势明显,从金九银十的营销旺季持续到年 末, “以价换量”的销售策略确实有见成效。 从 2014 年整体来看,*氤〔业粘。掳氤∮兴嘏饕蛞灿搿跋薰航獬 、 “限贷放松” 、 “降息”等一系列政策利好的出台有关,再加上开发商“以价跑量”的销售策 略,让市场观望情绪有所好转,提振了部分购房者的购房信心。

(2) 、商品房成交量价分析
图 5-2 2009-2014 全市商品房季度供求走势

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2500
2000

1500
1000 500 0

9000 8000 7695 7576 7235 7000 7193 6568 6000 5081 5000 4000 1935 1778 1704 3000 1667 1343 1284 2000 1000 1411 1420 1092 1165 1440 1502 0 2009年 2010 年 供应面积 2011年 2012 年 成交面积 2013年 成交均价 2014 年

数据来源:CRIC

今年商品房市场成交量为 1502 万㎡,较 2013 年仅上涨 4.3%,成交量增幅较小。虽 达到历年成交高峰,但相比前两年增幅较为*稳,不及 2012 年、 2013 年增幅大;成交价 方面,全年商品房市场成交价格较去年微幅下降 4.5%,为 7235 元/㎡,全年商品房成交均 价已连续两年出现下跌局面, 但全年整体实现了量增价稳的良好局面, 这主要是由于年底一 些低价房源、城改项目集中备案,从而拉低了整体的均价。

(3) 、分月成交量分析
图 5-3
200 150 100 50
0 112 1月 70 2月 134 3月 130 4月 104 5月 106 6月 104 7月 104 8月 155 138 155 190

2014 年商品房成交量走势分析图
10000
9000 8000 7486 7417 7351 7260 7414 7333 7445 7295 7205 7000 6944 6843 6939 6000 5000

9月 10月 11月 12月

成交量(万㎡) 数据来源:CRIC

成交价(元/㎡)

从全年成交量来看,三月成交量开始回暖,但到 5 月份开始下滑,年中 5-8 月成交处 于低位,市场低迷,9 月份开始回暖趋势明显,从金九银十的营销旺季持续到年末, “以价

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换量”的销售策略确实有见成效,再加上各项利好政策的出台,更是让购房者对楼市的信心 逐渐增加。 年末企业为了完成年度业绩目标开始追求跑量, 加上四季度末企业集中备案激增, 成交量达到一年的高峰。从成交价格来看,2014 年*肽暧行》ǘ掳肽瓿 10 月 份降幅较大外价格相对还是比较*稳。

(4) 、分物业成交量分析
图 5-5
100% 74 95% 90% 85% 135 94 办公 92 商业 1232 1316

2014 年商品房分物业成交量比例图

80%
75%

住宅

2013

2014

数据来源:CRIC

从分物业成交来看,住宅成交量占到了整体成交量的 88%,与去年增长 2 个百分点; 商业和办公成交量各占到了整体成交量的 6%,商业占比与去年有所下降,办公占比增加一 个百分点。住宅市场仍是西安商品房成交主力,同时今年住宅、商业、办公市场均保持较为 稳定的销售格局。

(5) 、分物业成交均价分析
图 5-6 2014 年商品房分物业成交价分析图

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16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

13177

14424

8769 6893 6588

9238

住宅
2013 成交均价
数据来源:CRIC

商业
2014成交均价

办公

2014 年全市各物业类型产品成交均价较去年涨跌不一,其中商业、办公均价有所增 长,而住宅均价有所下跌。其中住宅成交均为 6588 元/㎡,同比下降 4.4%;商业成交均 价达到 14424 元/㎡, 同比增长 9.5%; 办公成交均价达到了 9238 元/㎡, 同比增长 5.4%, 住宅市场、办公均价基本稳定,商业均价增幅明显。

(6) 、企业销售排行
表 5-1 企业成交金额排行
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 数据来源:CRIC 企业名称 万科地产 中海地产 天朗地产 绿地集团 金地集团 金辉集团 龙湖地产 海荣集团 保利地产 泰华集团 总成交金额 (亿元) 45.15 40.14 32.62 31.77 30.66 28.90 21.94 19.87 18.23 16.67

克而瑞点评: ? 入榜门槛降低,总体业绩低于往年——2014 年企业成交金额排行前十入榜门槛由

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去年的 22.82 亿元降低到 16.67 亿元,第一梯队万科以 45.15 亿遥遥领先,不过排名第一 名的企业销售金额也低于去年, 总体业绩表现不如往年, 且第二梯队与第一梯队间差距明显, 第三梯队业绩下滑较大。 ? 万科中海继续蝉联冠亚军,天朗势头不减——房企方面,西安市场表现为万科、

中海、天朗三足鼎立的局面。万科无疑是西安 2014 年最受关注的房企之一,四个新项目入 市的同时推出首届购房节,十盘联动抢占市场。中海全年大打价格战,贴*成本价格出售, 虽然饱受争议但“以价换量”的做法获得市场认可,成交金额稳居市场前二。天朗今年新入 市项目较少,全年主攻市场最热区域,浐灞、城北项目持续热销。

2、商办市场
(1) 、供求关系分析
图 5-7
30 25 20 15

2014 年商办类供求走势
1.6 1.4

1.2
1 0.8

10
5

0.6
0.4 0.2

0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 11 月 12 月

0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比

数据来源:CRIC

总体来说,下半年商办类供应比*肽昕晒郏掳肽耆胧邢钅看蠓黾樱12 月商 办市场供应达到全年最高水*,成交上,3 月开始商办市场成交回暖,全年整体波动较 大,走势不是很*稳,目前西安的商办市场仍然处于起步阶段,未来的发展潜力仍然很

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大,尤其是年底龙湖星悦荟、金地广场、汉神百货的相继入市,未来竞争呈现越发激烈 态势。 图 5-8 2009-2014 年各年度成交结构分析

2014

88% 86% 86%
84% 90% 93%

6% 6% 9% 9%
10%

2013 2012 2011
2010 2009

5% 5%
6%

6% 4% 4% 3%

0%

10%

20%

30%

40% 住宅

50% 60% 商业

70% 80% 办公

90%

100%

今年全年商办物业成交量占比与去年基本持*,全年商办类共成交 187 万㎡ ,较 去年上涨 8%,总体成交量较去年增长显著。

3、住宅市场
(1) 、市场综述
? 2014 年全年供大于求趋势不变,市场存量继续上升,去库存仍是 2015 年西安房

市主旋律 2014 年全年整体呈现供大于求趋势不变,目前,西安房地产市场存量达到上千万*米 左右,消化周期长达 20 个月以上,销售压力较大。从 2014 年销售目标完成情况来看,多 数房企恐难完成全年目标,意味着大多数企业库存处于高位,去库存仍是 2015 年房地产市 场主旋律。 ? 岁末收官,西安楼市与全国其他重点城市一样呈现翘尾特征,供应成交均达顶峰

西安商品住宅 12 月份供求双双达到年内新高,其中住宅成交量达 168 万㎡,环比上涨 26%,同比上涨 41% ,刷新历史新高;成交均价 6739 元/㎡,同比上涨 2.5%,高于 14 年

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全年住宅均价 6588 元/㎡。 ? 首置、首改类客户仍为市场主力,客群价格敏感性高,以价换量是唯一的出路,

15 年房价有进一步下探的可能 在中央坚持房地产调控方向不动摇的情况下, 投机需求和大部分投资需求已经退场, 市 场上的购房主力已经是购买首套房的"刚需"以及首次改善性需求,这部分人收入不高,买房 的目的也是自住为主,他们对价格的敏感性高,一旦价格超出他们的心理预期,这部分需求 就会消失得无影无踪。鉴于此,解决楼市问题,不可能再像过去一样,继续依赖"投资需求 带动预期,预期带动刚需入市",根本之道在于让房价适应刚需群体的可支付能力,以价换 量是唯一的出路。因此 2015 年,房价也有进一步下探的可能。

(2) 、2008-2014 年住宅成交走势分析
图 5-11 历年住宅成交量价走势图

1400
1200 1000 800 600

8000
7000 6000

5000 4000
3000 2000

400 200
0 2008年 2009年 2010年 2011年 成交量(万㎡) 2012年 2013年 2014年 成交均价(元/㎡)

1000
0

数据来源:CRIC

2014 年住宅共成交 1316 万㎡,同比增长 6.8%,仅次于 2009、2010 年成交量,创 *四年新高;成交价格 6588 元/㎡,同比下降 4.4%,价格回落三年前。

(3) 、年度供求关系分析
图 5-12 2014 年住宅月度供求走势图

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300

7000

250
6500 200

150
100

6000

5500

50
0 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 供应量 14.6 14.7 14.8 成交量 14.9 14.10 14.11 成交价格 14.12 5000

数据来源:CRIC

2014 年西安市住宅市场累计供应面积 1667 万㎡,同比上涨 17%,成交面积 1316 万㎡,同比上涨 7%,成交均价 6588 元/㎡,同比下降 4.4%,全年供求均破 1000 万㎡大 关,市场活跃度高。 从月度走势来看,1、2 月份受到春节假期的影响,成交量下滑幅度较大,3 月份开始 由于金三银四的营销旺季到来市场有所回暖,年中的 6、7、8 三个月成交又出现回落,不 过 9 月开始逐渐回暖,这主要也是因为“限购解除” 、 “降息” 、 “限贷放松”等一系列救市 政策的出台使得购房者对市场的信心有所提高,观望情绪有所消退。岁末收官,西安楼市也 与全国其他重点城市一样呈现翘尾特征, 供应成交均达顶峰, 主要原因也是由于年底的集中 备案带来成交量上涨。

(4) 、分面积成交量分析
图 5-13 2014 年住宅分面积成交量分析图

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100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10 月 11 月 12 月 70 以下

180 以上
数据来源:CRIC

144-180

125-144

90-125

70-90

从各个面积的成交量来看,市场需求仍以自住型需求为主,其中 70-125 ㎡的刚需产 品占市场成交主流,可以看出:首置首改类客户仍为市场主力,并随市场供应,其成交占比 具有不断扩大趋势。

(5) 、2014 年住宅项目销售排行榜
表 5-3 住宅项目成交面积排行
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 数据来源:CRIC 城区 城南 城南 城东 城南 城北 城南 城东 城南 城南 城北 项目 联盟新城 江林新城 御锦城 万象春天 天朗·大兴郡 金地·湖城大境 合能十里锦绣 曲江亮丽家园 金辉世界城 利君未来城 面积(万㎡ ) 26.32 21.32 16.66 15.33 14.67 14.12 13.77 13.56 13.22 13.05

根据商品住宅销售面积 TOP10 看来,*衤ヅ潭辔筇辶肯钅俊⒉肪哂芯赫Γ 大多采取的是高周转或低价走量策略, 达到快速去化的目的。 其中排名前二的两个项目主要 是由于今年集中备案而带来的高成交量。不过,从排行榜来看,2014 年本土中端项目天朗 大兴郡凭借低价走量的销售策略和富有竞争力的产品优势,已连续三年进入 TOP10。

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4、重点住宅项目
? 项目一——中海城·凯旋门

项目简介
项目地址 物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 绿化率 成交价 开发商 南三环与芙蓉西路十字东南角 高层、小高层 2014 年 7 月 12 日 48.5 万㎡ 2.6 45% 7500 元/㎡ 中海地产(西安)有限公司 项目位于南三环与芙蓉西路十字东南角,目前自驾出行便捷、但公交线路匮乏,短期内,配 周边环境 套无法满足生活需要;项目临*曲江二期 CCBD 核心商业区,和地铁四号线运营通车,区域 发展前景看好。

年度表现:

项目于 7 月 12 日首次开盘, 开盘前蓄客 1 个半月, 排号客户约 400 组, 当日到访 310 组,开盘当日解筹 290 套,去化率 47%,产品面向首置首改客户,成交均价 7300 元/㎡, 为七月西安市场成交开盘较好的项目。 中海城·凯旋门处于曲江二期竞争高压区, 首开 “降价赶早不赶晚” , 开盘热销是王道, 随着项目认知度不断提高,项目销量一直领跑全市。 关注因素:

低价入市——中海凯旋门首次开盘前以“精装 6900 元/㎡的起·入住曲江”为宣传方向 吸引客户关注,且所有房源均为 5A 级精装修产品,精装修标准 1800 元/㎡。最终开盘成交 均价 7300 元/㎡,超低价入市,引发客户购买热潮,亦打破了当时曲江二期的价格体系。

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品牌号召力—— 中海作为品牌开发商,在西安已有多处项目成功开发,不论在项目品 质或是物业服务都有较好的口碑, 成交客户中老业主重复购买以及老业主带新客户比例较高, 说明中海的品牌号召力强。 迎合市场主流产品——本案主力户型为 82 ㎡二房、112 ㎡三房、141 ㎡三房,其中 82 ㎡两房为纯南朝向,112 ㎡和 141 ㎡三房为南北通透房型。在目前的市场环境下,能够 满足首置首改置业客群的需要,迎合市场的主流需求。 全面营销模式——首先,中海的老客户资源,通过频繁的暖场活动为本案积累了稳定 客户源的同时也引进不少老带新的新增客源;再次,为拓展新客户,项目大力增加报广、网 络、户外等传统营销推广,同时微博、外展、call 客及短信等跟进性营销活动也持续在做; 最后, 项目景观园林以及样板间的实景体验亦为本次开盘起到一定宣传效果。 这种全面的营 销模式使项目的市场认知度持续走高。

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万科高新生活广场
高新西沣路与雁环路交汇处东北角 住宅 170000 ㎡ 33009 ㎡ 5.15 精装(具体标准未定) 6600 元/㎡ 陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司 万科物业 项目位于高新西沣路与雁环路交汇处东北角。距离项目约 400 米处有加油站,存在一定的安全

项目地址 物业类型 总建面积 总占地 容积率 装修情况 销售均价 开发商 物业公司

周边环境 隐患,以及会带来间歇性的道路拥堵;北侧为建材装修市场,环境较杂乱;周边道路通达性高, 公交线路十余条,出行便捷;自身规划有十万*米商业,生活便利度高。

年度表现:
项目位于西沣路与雁环路交汇处,规划有三栋住宅,1 号楼,2 号楼,3 号楼均为 3T10 户,共三个面积段 70 ㎡,80 ㎡,90 ㎡;以及十万*米大型商业,包含华润万家超市,现 已签约,建成后除了提升业主生活便利度外,对区域目前的商业缺失也有一定改善。项目 10 月 19 日首次开盘,共推出 600 套房源,当天销售* 500 套,去化率达到 83%,项目所 推产品属于刚需性产品,主要针对首置群体,强大的品牌号召力、区域内稀缺精装产品,户 型精装修的高舒适性,大幅度的优惠政策,促成本次开盘取得良好的销售业绩。

关注理由 1:刚需定位,精装产品,区域市场紧缺
项目所在区位紧邻高新区,区域刚需需求旺盛;70-90 ㎡户型设计,正好满足刚需购房 者需求。另外,万科高新生活广场为装修房,对刚需客群来说便利度较高,在区域全毛坯住 宅市场中具有一定产品优势。

关注理由 2:品牌开发商综合体项目
万科高新生活广场别名万科高新华府一期, 是万科在高新区的唯一产品; 项目规划为综 合体产品,包含十万*米大型商业,已确定签约华润万家超市,其余商业形态暂未确定。目

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前西沣路沿线商业配套十分稀缺, 本案的商业配套除了满足业主日常生活需求以外, 对区域 商业发展也有一定的带动效应。

关注理由 3:项目产品设计合理,品质物业
项目沿用了万科产品的一贯物业品质,开设幸福食堂;在户型设计方面紧凑实用,基本 没有面积浪费,功能分区合理;90 ㎡的小三房开盘基本售罄;与万科其他项目相比此次产 品不再是拎包入住的精装房,装修标准略有下调。

二房二厅一卫—70 ㎡

三房二厅一卫—80 ㎡

三房二厅一卫—90 ㎡

三房二厅一卫—90 ㎡

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六、2015 年房地产市场预测
房地产市场在 2014 年似乎有点冷,成交量、价格、投资悉数下滑。在此背景下,行政 性调控政策部分退出历史舞台,金融政策不断松绑。2015 年房地产市场是继续延续 2014 年的震荡面临崩盘风险?还是在政策松绑的背景下一改颓势一路走高?我们将从以下四个 方面进行分析。

1、政策预期
随着房地产市场的低迷,各级政府将密集推出救市政策 2014 年年底召开的中央经济工作会议对房地产只字未提,被外界解读为行政性调控政 策将退出历史舞台。对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,在房地 产市场下滑的背景下,2015 年各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。 克而瑞认为,市场化调节比宏观政策调控,更有利于房地产市场健康发展。

2、市场供需
宏观数据全面向好,市场供应放大成大概率事件 11 月制造业 PMI 指数持续下降至 50.1,创* 13 个月新低,通胀形势处于可控范围, GDP *稳波动等等各项经济数据显示临*年末经济环境逐步向好。 2014 年前十一个月房地 产开发投资额达 86,601 亿元,同比增长 11.87。2014 年尽管房地产宏观政策较为温和, 但市场供需失衡,导致行业信心逐步下降。房地产行业开发投资赠送明显下降。 西安房地产市场 2014 年商品房新增供应量高达 2416 万㎡,成交量为 1502 万㎡。仅 2014 年新增存量就高达 900 万㎡,如果加上前几年的市场存量,目前西安市场整体存量高 达 3000 万*米,以目前的去化速度大约需要 21 个月的去化周期。 克而瑞认为, 中长期行业供大于求将成为市场常态, 按当前新开工及土地市场表现来看, 预计 2015 年市场销售量将会有* 10%左右增长。

3、房价走势

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2014 年西安房地产市场研究报告

短期内市场供需难以*衡,房价涨动力不足 2014 年的房地产市场是比较为难过的一年。在中央新的房地产发展思路下,明年房价 是涨还是跌? 2014 年房地产表现低迷,并非来源于政策调整,而是来自市场的供求失衡。*年来房 地产行业不断挤泡沫,其投资投机性功能明显下降。2015 年这种功能将继续衰退。 8 月 28 日下午,西安市住房和城乡建设局举行新闻通报会,会上正式宣布自 9 月 1 日 起,调整商品房限购政策。这意味着,西安实施了三年多的限购政策走下历史舞台。 从市场表现来看,9 月限购取消至今,西安市商品房销售数据并未有较大改变,西安商 品房价格也在持续调整,短期内增幅空间有限。 整体来看西安市商品房成交量较去年有一定影响, 但是因 2014 年市场供应量一直位于 在高位,几乎每个月的供应量都远大于成交量,导致市场去化压力不断增加。多数项目销售 惨淡,为了完成年度目标开发商不惜以低价格吸引客户。 克而瑞认为,短期内西安房价缺乏上涨动力,或将维持小幅震荡态势。

4、房企
第一梯队突破 2000 亿,高周转模式开发企业发展迅速 今年行业的竞争格局进一步加大,第一梯度万科、绿地已经突破 2000 亿,与第二梯队 拉开了较大的距离。你追我赶之下,2014 年国内进入千亿军团的房企已经达到 7 家,同时 TOP10 金额门槛已经突破破 650 亿元。数据显示全国范围品牌房企集中度进一步提高,市 场门槛同步提升,而 2014 年部分房企开始回归一线二线等核心城市,加速扩张。由于全国 型房企的不断进驻,使得西安房地产市场竞争不断加大。房企销售集中度却有所回落。 另外,从典型企业的经营表现来看,2014 年的销售金额排名前十的企业中,大部分都 是采用快速开发的高周转模式。其中万科、绿地、保利、碧桂园、和恒大表现突出,其产品 复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前核心竞争力。 总体来看,强者恒强的局*徊郊忧浚笠稻雀髦鞫浴K淙徽迨谐〗 为低迷,但在一线城市房企拿地热情依旧明显,市场表现较为活跃。

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七、区域数据
1、城东区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业房销售面积(万㎡) 商业 用房 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 6.0 9.3 30.1 3.6 26.3 16.56 6298 1 1.37 13676 0.3 0.25 8322 2014.2 22.5 34.4 5.6 0.5 15 8.82 5880 1 1.30 13032 0.1 0.10 10253 2014.3 2.8 10.4 37.1 2.67 27.4 17.24 6293 2.1 2.63 12504 0.4 0.37 9330 2014.4 3.4 0 0 0 26.4 16.87 6389 1.9 2.37 12468 0.9 0.81 9018 2014.5 72.8 3.7 17.9 2.0 19.4 12.59 6497 1.9 3.93 21027 1.0 1.06 8769 2014.6 27.8 61.7 171.1 15.5 21.9 13.4 6128 1.4 1.85 12896 0.6 0.46 7926 2014.7 85.2 17.5 37.2 3.0 23.4 14.06 6020 2.0 2.85 14451 1.3 1.48 11362 2014.8 28.86 20.0 69.3 3.9 25.1 16.7 6641 0.7 1.26 16946 1.4 1.42 9890 2014.9 15.2 18.35 38.39 8.1 31.85 19.98 6273 1.97 2.40 12205 2.17 2.02 9329 2014.10 3.39 7.51 14.34 3.05 27.94 17.54 6278 2.54 2.75 10820 1.95 1.13 5780 2014.11 50.25 0 0 0 30.69 18.23 5941 3.17 3.25 10246 3.66 2.41 6589 2014.12 19.15 45.92 81.36 10.77 37.88 22.22 5867 3.72 3.91 10510 1.96 1.49 7609 合计 337.35 228.78 502.39 53.09 313.26 194.21 6200 23.4 29.87 12765 15.74 13 8259

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2、城西区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业 用房 商业房销售面积(万㎡) 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 7.6 16.9 85.9 3.7 10.4 6.19 5953 0.8 1.26 15690 0.8 0.49 6143 2014.2 0.8 7.6 32.5 1.6 6.5 4.12 6332 0.3 0.62 20768 0.3 0.24 7841 2014.3 0.7 0.8 1.3 0.34 14.5 9.15 6310 0.3 0.44 14665 0.5 0.41 8235 2014.4 7.7 0.7 3.4 0.19 16.5 9.63 5834 2.7 2.66 9853 0.07 0.06 8187 2014.5 0.0 7.7 23.1 2.7 15.3 8.51 5569 0.5 0.96 19649 0.3 0.19 5697 2014.6 17.7 0 0 0 9.3 5.64 6049 0.5 0.97 19487 0.8 0.51 6190 2014.7 2.6 17.7 73.4 7.5 11.8 6.46 5459 1.4 1.80 13361 0.4 0.27 6269 2014.8 0.3 0 0 0 11.9 7.36 6166 0.2 0.61 29491 1.2 0.76 6287 2014.9 10.74 0 0 0 10.56 6.14 5809 0.94 0.76 8116 1.27 0.78 6114 2014.10 0.0 7.87 28.98 5.15 17.46 10.27 5883 1.81 1.72 9523 0.66 0.40 5956 2014.11 1.66 0 0 0 17.18 9.55 5559 0.66 0.84 12757 0.89 0.63 7021 2014.12 2.83 1.95 9.23 1.46 14.08 8.34 5927 0.91 1.87 20551 0.57 0.38 6624 合计 52.63 61.22 257.81 22.64 155.48 91.36 5876 11.02 14.51 13167 7.76 5.12 6598

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3、城南区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业 用房 商业房销售面积(万㎡) 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 11.5 44.2 170.6 18.1 28.6 20.04 7008 2.6 3.98 15319 0.7 0.95 13506 2014.2 20.6 11.5 36.3 5.8 22 15.69 7133 0.4 0.87 21742 0.06 0.06 9693 2014.3 7 20.6 72.2 14.4 43 28.80 6698 1.8 2.36 13103 0.2 0.21 10591 2014.4 30.9 7.0 21.1 4.4 29.4 20.73 7050 1.5 1.96 13099 0.4 0.44 10921 2014.5 0.0 22.2 72.7 10.7 27.1 19.27 7099 0.9 1.93 20102 0.1 0.16 11691 2014.6 9.8 0 0 0 25.9 19.25 7420 1.4 2.80 19959 0.1 0.10 8735 2014.7 6.3 9.8 26.6 3.1 24.5 19.53 7968 1.4 2.44 16873 1.2 0.85 7321 2014.8 16.62 6.3 37.7 2.8 21.5 16.13 7495 1.5 2.77 18119 0.8 0.64 8423 2014.9 7.87 13.56 56.96 6.46 37.37 26.39 7063 0.9 1.80 19338 4.55 5.19 11399 2014.10 0.0 7.87 28.98 5.15 41.69 29.29 7025 1.00 1.30 13021 1.19 0.93 7757 2014.11 46.94 0 0 0 38.94 30.42 7813 1.08 2.02 18813 3.99 3.38 8478 2014.12 11.95 5.20 23.87 2.39 49.35 38.27 7757 2.64 5.29 19996 2.14 1.73 8135 合计 169.48 148.23 547.01 73.3 389.35 283.81 7289 17.12 29.52 17243 15.43 14.64 9488

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4、城北区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业 用房 商业房销售面积(万㎡) 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 0.3 8.2 26.0 4.9 19.3 10.99 5694 4.6 7.01 15231 3.8 3.37 8877 2014.2 33.9 0.3 0.3 0.2 11.3 6.96 6163 0.6 1.29 21552 0.6 0.48 8074 2014.3 15.3 9.1 72.2 2.6 23.4 14.48 6189 2.4 3.26 13588 2 1.52 7613 2014.4 21.2 12.6 62.8 0.8 31 18.35 5918 2.7 2.76 10236 1.5 0.96 6424 2014.5 21.7 9.1 47.9 4.8 21.2 13.23 6216 2.2 4.00 17582 1.3 1.13 8520 2014.6 38.4 10.8 54.1 8.1 20.6 12.18 5909 1.9 2.84 14597 5.1 4.50 8788 2014.7 24.1 22.0 94.9 8.5 20.8 12.56 6045 2.3 2.57 11054 1.3 1.25 9555 2014.8 10.02 19.2 93.5 12.2 21.2 13.61 6413 2.0 2.59 12774 2.5 1.94 7929 2014.9 15.34 10.02 58.97 8.1 36.99 25.04 7063 1.96 2.56 13067 1.13 0.92 8080 2014.10 2.64 11.12 40.37 2.4 25.76 16.38 6359 1.65 2.61 15761 1.83 1.59 8711 2014.11 4.07 2.64 9.24 1.76 28.37 18.36 6472 1.33 2.16 16232 1.79 1.73 9633 2014.12 0 4.07 16.41 0.63 36.11 22.43 6210 2.62 3.84 14640 2.03 1.78 8791 合计 186.97 119.15 576.69 54.99 296.03 184.57 6235 26.26 37.49 14276 24.88 21.17 8509

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2014 年西安房地产市场研究报告

5、高新区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业 用房 商业房销售面积(万㎡) 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 6.6 5.4 24.0 1.8 9.4 6.54 6961 1 1.53 15328 1.9 1.30 6838 2014.2 3.7 0 0 0 6.6 4.65 7039 0.4 0.49 12293 4.9 6.39 13042 2014.3 0 2.3 14.1 1.7 12.7 9.12 7184 0.7 0.97 13921 1.9 1.51 7929 2014.4 15.4 0 0 0 11.6 7.93 6838 0.7 0.76 10793 2.3 2.39 10387 2014.5 12.1 7.7 23.1 2.7 9.3 6.25 6704 0.5 0.90 16872 2.4 3.00 12286 2014.6 36.3 12.1 47.9 9.6 11.0 6.93 6277 2.7 4.22 15555 2.9 2.39 8364 2014.7 6.2 5.6 23.7 4.5 10.4 6.90 6613 0.7 0.97 13912 1.4 1.71 11942 2014.8 0 4.5 33.1 2.0 11.0 7.72 6991 0.5 0.99 20347 2.4 2.68 11164 2014.9 5.64 0 0 0 18.86 12.70 6732 1.54 2.02 13127 2.7 2.84 10396 2014.10 2.66 0 0 0 10.31 7.86 7626 0.53 0.54 10151 1.15 1.09 9429 2014.11 26.89 1.69 2.20 0.10 18.05 13.18 7300 1.50 2.22 14782 3.45 4.37 12663 2014.12 0 0.96 5.41 1.52 30.47 21.87 7178 2.66 4.79 18027 2.77 3.57 12860 合计 115.49 40.25 173.51 23.92 159.69 111.65 6992 13.43 20.4 15190 30.17 33.24 11018

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6、城内区
指标 土地出让面积(万㎡) 土地 土地成交面积(万㎡) 成交土地可建面积(万㎡) 土地成交总价(亿元) 住宅销售面积(万㎡) 商品 住宅 住宅销售总额(亿元) 住宅销售均价(元/㎡) 商业 用房 商业房销售面积(万㎡) 商业房销售总额(亿元) 商业房销售均价(元/㎡) 办公房销售面积(万㎡) 办公 用房 办公房销售总额(亿元) 办公房销售均价(元/㎡) 2014.1 0 0 0 0 0.2 0.14 6928 0.01 0.01 11019 0 0.00 0 2014.2 0 0 0 0 0.01 0.01 8053 0.04 0.11 26600 0 0.00 0 2014.3 1.5 0 0 0 0.06 0.03 5662 0.004 0.01 14117 0 0.00 0 2014.4 0 0 0 0 0.04 0.02 5989 0 0.00 0 0 0.00 0 2014.5 0 0 0 0 0.03 0.03 9096 0.003 0.01 15281 0 0 0 2014.6 0 0 0 0 0.08 0.04 5519 0.01 0.06 42240 0.07 0.1 13719 2014.7 0 0 0 0 0.02 0.02 7700 0.02 0.06 26389 0 0 0 2014.8 0.37 0 0 0 0.10 0.08 8490 0 0 0 0 0 0 2014.9 0 0.37 1.87 0.34 0.25 0.19 7682 0 0 0 0 0 0 2014.10 0 0 0 0 0.24 0.15 6324 0.20 0.17 8374 0 0 0 2014.11 0 0 0 0 0.09 0.08 9169 0.09 0.02 21073 0 0 0 2014.12 0 0 0 0 0.28 0.19 6806 0.25 0.58 23039 0 0 0 合计 1.87 0.37 1.87 0.34 1.4 0.98 7000 0.627 1.03 16427 0.07 0.1 14286

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